PROBLEMATIQUE

Prisés par les créanciers qui les considèrent comme les garanties les plus crédibles en Afrique sub-Saharienne, l'hypothèque et le cautionnement sont des sûretés essentielles.

Ces garanties sont en pratique les plus réclamées par les créanciers du secteur bancaire et financier, car elles portent spécialement sur l'immeuble, dans le cas de l'hypothèque, et le patrimoine dans le cas du cautionnement. Néanmoins, l'hypothèque est une procédure lourde et onéreuse, qui ne protège pas toujours de la fraude foncière, risque réel dans certains pays. Par ailleurs, l'actualité du cautionnement interpelle les créanciers car la jurisprudence est très stricte sur les manquements du créancier et annule les cautionnements au préjudice de ce dernier. Compte tenu de tous ces éléments, la constitution de l'hypothèque et du cautionnement a été strictement encadrée pour mettre le débiteur, constituant de l'hypothèque ou la caution, à l'abri non seulement de la « mauvaise foi » du créancier, mais également de la faute de ce dernier.

Définie par l'article 190 de l'Acte uniforme OHADA relatif aux sûretés comme « l'affectation d'un immeuble déterminé ou déterminable appartenant au constituant en garantie d'une ou de plusieurs créances, présentes ou futures à condition qu'elles soient déterminées ou déterminables » , l'hypothèque semble avoir pour seule assiette les immeubles immatriculés. En réalité, et compte tenu du contexte social et foncier des Etats parties à l'OHADA où près de 80% des immeubles ne sont pas immatriculés, certaines pratiques tendent à favoriser sur ceux-ci la constitution des hypothèques conservatoires ou provisoires.

Visant à sécuriser les droits du créancier, la constitution d'hypothèque fait partie de la catégorie juridique des actes de disposition, c'est-à-dire les actes qui changent de façon importante la composition du patrimoine, requérant la plus grande vigilance et diligence. C'est cette vigilance et diligence qui semblent manquer à certains créanciers de l'espace de l'OHADA dans la constitution et le suivi des hypothèques, ce qui ouvre la voie royale aux actions en nullité d'hypothèque devant les cours et tribunaux.

L'exploitation de la jurisprudence des Etats parties à l'OHADA ainsi que celle de la Cour Commune de Justice et d'Arbitrage de l'OHADA révèle en effet une insuffisante connaissance des réflexes et bonnes pratiques indispensables à la constitution et à la bonne mise en œuvre des dispositions des articles 190 à 223 de l'Acte uniforme OHADA sur les sûretés.

De même, les difficultés relevées en pratique dans la mise en œuvre des règles régissant les hypothèques concernent principalement les hypothèques conventionnelles. Par ailleurs, on constate que les hypothèques forcées légales et hypothèques forcées judiciaires regorgent d'énormes secrets et des utilités dont la portée opérationnelle et pratique semble encore méconnue par les professionnels du droit et du secteur bancaire. Ainsi, compte tenu de la valeur économique de l'hypothèque, sa constitution et sa mise en œuvre opérationnelle appelle la plus grande rigueur, une précision d'horloger et une vigilance à toute épreuve. La moindre erreur peut en effet entraîner la nullité de la garantie et exposer le créancier aux aléas de la situation, peu enviable, du créancier chirographaire.

On relèvera également que certains manquement du créancier peuvent affecter négativement l'efficacité du cautionnement. C'est notamment le cas lorsque la banque n'a pas respecté le principe de proportionnalité entre le patrimoine du débiteur et la créance garantie, n'a pas respecté son devoir d'information de la caution, n'a pas respecté son devoir de conseil ou de mise en garde ou a fait perdre à la caution le bénéfice de la subrogation.

L'atelier abordera de manière pratique les différentes difficultés liées à la constitution d'hypothèques et du cautionnement, les réflexes à adopter en matière de détermination de l'assiette de l'hypothèque (quelles sont les créances présentes et futures concernées), de son inscription et de son renouvellement, les outils à mettre en œuvre par le praticien pour mieux gérer la vie et l'extinction des conventions constitutives d'hypothèques et du cautionnement.

L'accent sera mis sur les réponses et les réflexes à adopter en face des problèmes rencontrés entre la rédaction de la convention constitutive d'hypothèque et le moment de l'adjudication de l'immeuble car c'est à cette dernière étape que les débiteurs invoquent fréquemment la nullité ou lsa défectuosité de l'hypothèque.

La formation présente également l'avantage de mettre en lumière les aspects purement pratiques du cautionnement après de l'Acte uniforme portant organisation des sûretés du 15 décembre 2010. L'atelier passera au cible les pratiques des différentes juridictions au regard de l'application effective de ces garanties.

OBJECTIFS

• Maîtriser la procédure et le régime juridique de rédaction des différents actes constitutifs de cautionnement et d'hypothèque ;
• Identifier les pièges et les difficultés liées à la rédaction de ces actes et les réponses à y apporter ;
• S'approprier les bonnes pratiques et maitriser les réflexes pratiques à adopter en matière de suivi efficaces de ces sûretés ;
• Savoir choisir la garantie appropriée en évaluant les risques encourus par le créancier comme par le débiteur ;
• Maîtriser la technique rédactionnelle et prévenir les difficultés liées à la mise en œuvre de ces garanties ;
• Maîtriser et prévenir les risques juridiques et économiques liés aux nullités en matière de constitution d'hypothèque conventionnelle et les procédures d'inscription de l'hypothèque à la conservation foncière

Cette formation-atelier qui se veut exclusivement pratique, sera interactive et accordera une large place :

• aux échanges d'expériences pratiques des participants ;
• aux conseils d'orientations et recommandations des intervenants et participants ;
• commentaire de modèles de convention d'hypothèque, de cautionnement et actes annexes.

RESULTATS ATTENDUS

• Rédiger de manière concrète la convention constitutive d'hypothèque et savoir agencer les délais prescrits pour leur inscription, le renouvellement de cette inscription ;
• Gérer de manière pragmatique les difficultés qui peuvent survenir entre la rédaction de l'acte constitutif d'hypothèque et l'adjudication de l'immeuble hypothéqué (c'est le cas des conventions d'hypothèque frappée de nullité ou gravement défectueuses) ;
• Maîtriser les innovations issues du nouveau régime de réalisation des sûretés hypothécaires (pacte commissoire et attribution judiciaire de l'immeuble) ;
• Cerner les stratégies et les techniques de rédaction des clauses relatives à l'attribution conventionnelle ou judiciaire de l'immeuble ;
• Maîtriser la Jurisprudence « incontournable » en matière de recours hypothécaires ;
• Maîtriser les techniques et les stratégies de mise en œuvre des hypothèques judiciaires dans le but de corriger les vices de l'hypothèque conventionnelle.

PUBLIC CIBLE

Ce séminaire de formation et de perfectionnement pratique de haut niveau en Droit OHADA s'adresse particulièrement :

• Les avocats et leurs collaborateurs (en tant que chef d'orchestre du choix de la garantie, ils sont les artisans de l'accomplissement des actes relatifs à la mise en œuvre du cautionnement et des hypothèques. Ils sont donc concernés au premier chef) ;
• Les notaires (parce qu'ils sont chargés de la rédaction et de la formalisation de toutes les transactions immobilières et des conventions de cautionnement) ;
• Les juristes de banque et juristes d'entreprises (parce qu'ils sont de plus en plus amenés à rédiger les conventions relatives aux sûretés pour les soumettre aux conseils extérieurs - avocats. Il est aussi question de les doter d'outils leur permettant de soustraire leur entreprise aux risques juridiques et financiers liés à l'annulation des sûretés ou à l'anéantissement de leurs effets juridiques)..
• Les professionnels de banque chargés de la mise en place et du suivi des engagements

CONTENU

MODULE 1 - CONTEXTE ET REGIME GENERAL DU FONCTIONNEMENT DES GARANTIES HYPOTHECAIRES DANS L'ESPACE OHADA (Exposé de cadrage, à la lumière de la jurisprudence des Etats parties, des éléments qui caractérisent l'hypothèque dans le système OHADA) ;

• Du contrat de crédit à la saisie -vente du bien hypothéqué : Aperçu global sur les rôles des acteurs et intervenants - Bien gérer le client sans crisper les relations d'affaires ;
• Connaitre et maitriser les principes de l'hypothèque dans sa double casquette de sureté réelle et de garantie du crédit: comment concilier les deux approches ;
• Déterminer les avantages ou inconvénients des hypothèques en tant que garantie du crédit bancaire ou non bancaire dans l'espace OHADA : Critique des statistiques de la gestion des hypothèques depuis l'entrée en vigueur du droit communautaire - L'apport de la CCJA suivant l'évolution de sa jurisprudence et l'exemple du Cameroun ;
• Appréhender les caractères de l'hypothèque tenant à son indivisibilité et à sa spécialité ;
• Distinguer les droits conférés par une hypothèque en tant que sûreté réelle ;
• Maitriser les différents risques de l'hypothèque et le fonctionnement d'un crédit hypothécaire ;

Échanges et partage d'expériences : Commentaires sur la non application de l'Acte uniforme sur les sûretés aux hypothèques conclues avant son entrée en vigueur

MODULE 2 - MAITRISER LES CONTOURS DE LA CONSTITUTION DES SURETES IMMOBILIERES ET CHOIX DU MODE DE REALISATION : CONDITIONS DE VALIDITE ET CRITERES D'EFFICACITE

• Les conditions de validité de la convention hypothécaire
• Définir l'hypothèque, les règles générales qui président à sa constitution ;
• L' assiste de l'hypothèque,
  • Précisions sur les droits immobiliers susceptibles d'hypothèque et sur les biens immobiliers susceptibles d'être hypothéqués ;
  • Maitriser les règles spéciales de l'hypothèque consentie sur des immeubles à venir ;
• Les pièges à éviter quant à la propriété du bien hypothéqués et la qualité du titre foncier,
  • Les pièges à éviter quant à la qualité du constituant et la qualité de la créance garantie,
  • Vérifier la capacité et les pouvoirs du constituant : cas des hypothèques portant sur les immeubles inscrits en copropriété entre les parents et leurs enfants mineurs
• Les spécificités des hypothèques portant sur des biens indivis : incidence de l'existence des droits indivis sur l'immeuble : Cerner les biens qui peuvent être hypothéqués selon le régime matrimonial choisi par les époux - l'indivision tiré de la succession - comment gérer le cantonnement de l'hypothèque en cas d'indivision,
• L'incidence de l'intérêt social sur la validité des garanties hypothécaires données par les sociétés
• Les formalités d'inscription de la garantie hypothécaire : la publicité foncière
  • Maitriser le régime de formation de l'hypothèque conventionnelle (exigence de l'instrumentum et effet de l'inscription - où inscrire son hypothèque ? au RCCM ou dans les livres fonciers ?) ;
• Maitriser le régime procédural de l'inscription hypothécaire,
• Les états hypothécaires : comment les demander et les interpréter ?,
• Inscription des hypothèques et ordre de priorité,
• S'imprégner des techniques et effets de publication de l'hypothèque conventionnelle garantissant un prêt à court terme : étude comparée des législations nationales des Etats parties de l'OHADA ;
• Renouvellement des inscriptions,
• Effet du non renouvellement sur la validité la sûreté hypothécaire)
• Connaitre les effets de l'hypothèque conventionnelle avant la réalisation de la Garantie
• Identifier et détecter les difficultés de constitution de l'hypothèque conventionnelle en période de procédure collective contre le constituant ;
• Les risques juridiques et économiques liés à une non-validité de la garantie hypothécaire
  • Présentation des risques inhérents à l'hypothèque, leur origine,
  • Les mécanismes et les stratégies pour les éviter en vue de la préservation des droits et du rang du créancier)

• Les effets du défaut d'inscription ( Article 206 AUS)
• Les causes fréquentes de nullité de constitution d'hypothèques relevées dans la jurisprudence des Etats parties à l'OHADA
  • Hypothèque consentie sur des biens appartenant aux enfants mineurs,
  • Convention de compte courant avec cautionnement hypothécaire,
  • L'incidence du mandat sous seing privé donné à tiers à l'effet de constituer une hypothèque sur la validité de la garantie,
  • incidence du régime matrimonial sur la validité de l'hypothèque, etc.
• La condition et le procédé d'insertion du pacte commissoire.

Débat orienté : Connaitre la valeur juridique de la pratique de rétention des titres fonciers et quels sont les effets juridiques de la promesse d'hypothèque en droit OHADA?

Etude de cas : appréciation de la spécialité de l'immeuble donné en hypothèque et celle de la créance garantie.

Exercice d'application : rédaction d'une convention d'hypothèque et formalités à accomplir.

MODULE 3 - MAITRISER LES TECHNIQUES ET LA PRATIQUE DE CONSTITUTION DES HYPOTHEQUES SUR LES IMMEUBLES NON IMMATRICULES ET SUR LES IMMEUBLES APPARTENANT A AUTRUI

• Constitution hypothèque provisoire sur un immeuble non immatriculé, établissement forcé du titre foncier au profit du débiteur et transformation de l'hypothèque provisoire en hypothèque définitive, cautionnement hypothécaire, régime de constitution et pièges à éviter
• Le régime et les usages pratiques de l'hypothèque forcée (conditions et champ d'application, la procédure et la juridiction compétente, l'utilisation de l'hypothèque forcée en vue de corriger les vices de l'hypothèque conventionnelle)
• Les contestations du débiteur en matière d'hypothèque provisoire
  • Les motifs généralement invoqués par le débiteur pour s'opposer à l'inscription de l'hypothèque provisoire sur son bien,
  • Procédure de l'instance en validité de l'hypothèque provisoire,
  • Contestation du caractère certain, liquide et exigible de la créance, etc.

MODULE 4 - PRATIQUE EFFICACE DES NOUVEAUX MODES DE REALISATION DES HYPOTHEQUES EN DROIT OHADA

• Présentation des nouveaux modes de réalisation des sûretés immobilières consacrées par l'Acte uniforme OHADA tel que modifié par la réforme du 15 décembre 2010 :
• L'attribution conventionnelle de l'immeuble hypothéqué : le pacte commissoire, conditions d'insertion dans la convention hypothécaire, procédure de sa réalisation, rôle de l'expert et pouvoir du juge, attribution judiciaire du bien hypothéqué, etc.
• L'attribution judiciaire de l'immeuble hypothéqué - Le régime des hypothèques forcées.
• Les conditions d'efficacité et d'insertion des nouveaux modes de réalisation dans la convention hypothécaire,
• La constitution et les techniques de mise en œuvre des nouvelles sûretés (les biens et droits pouvant faire l'objet d'un pacte commissoire, les conditions de mise en œuvre du pacte commissoire, les effets de la mise en œuvre du pacte commissoire, l'efficacité du pacte commissoire à l'épreuve d'une procédure collective.
• Procédure de réalisation de l'hypothèque par les nouveaux modes
• Les contestations du débiteur en matière de mise en œuvre du pacte commissoire et de l'attribution judiciaire : quels moyens à la disposition du créancier ?
• La gestion des difficultés envisageables dans la mise en œuvre des nouvelles sûretés portant sur l'immeuble (solutions pratiques aux difficultés posées par la mise en œuvre du pacte commissoire et de l'attribution judiciaire des immeubles (aspects procéduraux, le tribunal compétent; le pouvoir du juge, le rôle de l'expert, etc...).
• L'identification et la gestion des incidents en matière de mise en œuvre forcée des nouveaux modes de réalisation des hypothèques.

Etude de cas : appréciation de l'opportunité de recourir aux nouveaux modes de réalisation des hypothèques au regard de l'affection et de la destination l'immeuble donné en hypothèque.

Cas pratique : Rédaction des modèles et appréciation de l'efficacité des clauses commissoires dans les conventions d'hypothèque et des clauses d'attribution judiciaire de l'immeuble donné en hypothèque : conseils pratiques. .

MODULE 5 - CAS DE TRANSMISSION OU D'EXTINCTION DE L'HYPOTHEQUE

CAUTIONNEMENT

Module 4

• 8. Actualisation des connaissances en matière de cautionnement suite aux dernières actualités notamment jurisprudentielles ;
• 9. Apprécier la validité juridique de l'engagement de caution (déterminer sa nature et identifier ses caractéristiques, étudier les différents types de cautionnements, distinguer le cautionnement réel du cautionnement personnel, définir les acteurs ayant la capacité de s'engager, analyser le contenu de la mention manuscrite, cerner les mentions obligatoires, reconnaître une mention manuscrite inexistante, incomplète ou irrégulière, définir la sanction applicable, déterminer l'étendue de l'engagement de caution, les précautions à prendre en tant que bénéficiaire, les garanties à exiger de la caution, maîtriser le principe de proportionnalité en matière de cautionnement) ;

Etude de cas : appréciation du caractère disproportionné ou non du cautionnement.

Exercice d'application : rédaction d'un acte de cautionnement.

Jour 3

Module 5

• 10. Identifier les spécificités propres aux engagements des sociétés et de leurs dirigeants (Distinguer les différents cas d'engagements du dirigeant, le cautionnement de la société par les dirigeants ou les associés, la caution garantissant des engagements en comptes courants des engagements de la société, l'incidence de la forme sociétaire sur la validité de l'acte, les précautions à prendre en tant que société commerciale et en tant que bénéficiaire du cautionnement, les événements pouvant affecter le cautionnement) ;
• 11. Principales difficultés dans l'exécution du cautionnement (L'information obligatoire de la caution, le contentieux de la validité du consentement de la caution, l'appréciation de l'étendue de l'engagement de la caution, l'exercice des recours de la caution contre le débiteur principal, le décès de la caution, l'hypothèse de la faute du créancier portant préjudice à la caution, le cas du soutien abusif du banquier, les conséquences de l'ouverture d'une procédure collective contre le débiteur principal).

Exercice d'application : Découverte de l'actualité jurisprudentielle récente et cernez ses impacts pratiques en matière de cautionnement.

POINTS FORTS DE LA FORMATION

Un panorama complet des règles encadrant la constitution et le suivi de la validité des hypothèques et du cautionnement. Travaux pratiques sur la base d'une dizaine de différents actes relatifs à l'hypothèque et au cautionnement. Pluridisciplinarité et riche expérience des intervenants.

LES POINTS FORTS DE CETTE FORMATION

• Analyse pratique de la saisie-attribution des créances sur le plan règlementaire et et les applications jurisprudentielles permettant ainsi aux participants d'acquérir une vision claire de la procédure
• Formateurs rompus aux activités juridictionnelles ainsi qu'à la formation des professionnels; et bénéficiant d'une grande pratique professionnelle des saisies-attributions les plus complexes depuis plus de 20 ans
• Accent mis sur l'illustration par de nombreux cas pratiques pour résoudre les difficultés d'application et mettre chacun en situation professionnelle
• Compte tenu du caractère pratique de la formation, il sera remis aux participants des modèles d'actes OHADA et des jurisprudences illustratives des questions abordées.

Téléchargez la fiche d'inscription

Payer en ligne par CB ou Paypal